Покупка недвижимости — это серьёзный шаг, требующий внимательности и осторожности, особенно когда речь идёт о сделках с пожилыми собственниками. Несмотря на привлекательную цену, такие сделки могут таить в себе определённые риски. Одним из таких рисков является возможность оспаривания сделки после её заключения, если у продавца были психические расстройства, которые могли повлиять на его дееспособность. Как минимизировать риски при покупке квартиры у пожилого собственника и что нужно учитывать, читайте далее.

Дедушка-собственник квартиры: реальный кейс

В нашей практике была ситуация, когда семья, недавно переехавшая в Москву, решила купить квартиру у пожилого мужчины. Квартира находилась в хорошем районе, и цена была ниже рыночной на 3 миллиона рублей. Продавец — дедушка 80 лет, состоящий на учёте в психоневрологическом диспансере (ПНД), продавал свою квартиру, возможно, потому, что планировал переехать в другое место. На момент сделки продавец находился в состоянии ремиссии, и его риелтор предоставил справку о том, что за последние 4 года он не обращался за психиатрической помощью.

Несмотря на предупреждения о возможных рисках, семья не прислушалась к советам экспертов и заключила сделку. Через полгода они столкнулись с неприятными последствиями — продавец подал иск в суд о признании сделки недействительной, заявив, что не осознавал своих действий из-за психического расстройства.

Мошенничество с квартирой психически больного собственника

После подачи иска был назначен ряд экспертиз. Судебные психиатры признали, что на момент сделки продавец не осознавал всех последствий своих действий, и сделка была признана недействительной. Впоследствии выяснилось, что жена продавца, молодая женщина, воспользовалась его психическим состоянием, чтобы получить квартиру, предварительно организовав продажу. Возможно, она манипулировала его волей, чтобы завладеть недвижимостью.

Этот случай стал основанием для возбуждения уголовного дела, и в дальнейшем выяснилось, что женщина уже совершала подобные действия. Однако последствия для семьи покупателей оказались катастрофическими — они потеряли не только деньги, но и квартиру.

Как избежать подобных ситуаций при покупке квартиры у пожилого собственника?

1. Психиатрическая экспертиза продавца. Если у продавца есть подозрения на психические расстройства или он состоит на учете в ПНД, рекомендуется провести психиатрическую экспертизу. Это особенно важно сделать, если продавец демонстрирует признаки странного поведения, непоследовательности или проблем с памятью.
2. Заключение врача-психиатра. Рекомендуется потребовать от продавца предоставить заключение врача-психиатра о его дееспособности. Это поможет избежать ситуаций, когда сделка будет признана недействительной из-за психического состояния продавца.
3. Психиатрическая экспертиза для риелторов. Риелтор, предлагающий квартиру от пожилого собственника, должен убедиться в дееспособности продавца. Если есть хоть малейшие сомнения, экспертиза психиатра станет хорошей гарантией защиты сделки. Заключение специалиста подтвердит, что продавец находится в здравом уме и способен заключать сделки с недвижимостью.
4. Осмотрительность в случае «первого взгляда» на продавца. Если продавец ведёт себя странно или в его поведении есть явные признаки психических заболеваний, это повод задуматься. Возможно, стоит рассмотреть другие варианты недвижимости, где нет таких рисков.
5. Дети и внуки как наследники. Важно помнить, что у пожилого собственника могут быть дети и внуки, которые могут оспорить сделку, утверждая, что их родитель или родственник не был в здравом уме, когда продавал квартиру. Это увеличивает риск возможного оспаривания сделки после ее заключения, особенно если покупатель приобрел имущество по цене, значительно ниже рыночной.

Как обезопасить себя при сделках с пожилыми собственниками?

• Проведение независимой экспертизы. Для обеспечения полной уверенности в дееспособности продавца важно провести независимую психиатрическую экспертизу. Это защитит не только от возможных судебных разбирательств, но и от мошенничества со стороны родственников, которые могут попытаться признать сделку недействительной.
• Обращение к юристу. Обращение к юристу, имеющему опыт в подобных делах, поможет вам предотвратить возможные правовые последствия. Правильно составленный договор купли-продажи и оформление всех необходимых документов обеспечат безопасность сделки.
• Обсудите все обстоятельства с продавцом и его родственниками. Важно выслушать родственников продавца, особенно если они присутствуют при сделке. Убедитесь, что они не оспаривают решение продавца о продаже квартиры.

Заключение

Покупка квартиры у пожилого собственника может быть выгодным предложением, но она всегда сопряжена с рисками, если у продавца есть психические заболевания или его дееспособность может быть поставлена под сомнение. Чтобы избежать неприятных последствий, таких как признание сделки недействительной, важно предусмотреть возможность психиатрического освидетельствования продавца и получить заключение врача-психиатра. Рекомендуется проконсультироваться с юристами и экспертами для защиты своих прав.

Если вы хотите пройти психиатрическую экспертизу для сделки с недвижимостью, обращайтесь к квалифицированным специалистам с лицензией. Это поможет избежать проблем в будущем и обеспечит безопасность вашей сделки.