Покупка квартиры — это важная и зачастую дорогостоящая сделка, и её успешность зависит не только от состояния недвижимости, но и от правового статуса продавца. Одним из ключевых аспектов, который следует учитывать, является дееспособность продавца. Многие покупатели недооценивают важность этой проверки, но знание о дееспособности может уберечь вас от юридических проблем в будущем.

Что такое сделкоспособность

Дееспособность — это правовой статус человека, который позволяет ему заключать сделки, понимать их последствия и осознанно нести ответственность за свои действия. Для этого человек должен быть вменяемым и не иметь психических расстройств, которые мешают ему осознавать свои действия.

Законодательство Российской Федерации (ст. 21 ГК РФ) устанавливает, что граждане становятся полностью дееспособными с 18 лет, однако если в процессе жизни у человека выявляются психические расстройства или иные отклонения, которые влияют на осознание своих действий, суд может признать его недееспособным (ст. 29 ГК РФ). Это может касаться не только серьезных психических заболеваний, но и заболеваний, которые проявляются постепенно, например деменции у пожилых людей.

Если продавец ограничен в дееспособности или признан недееспособным, сделки, совершённые им, могут быть признаны недействительными, что приведёт к судебным разбирательствам.

Как сделкоспособность влияет на исход сделки

Дееспособность напрямую влияет на законность сделки. Например, если продавец ограничен в дееспособности по решению суда, его сделка будет недействительной. В таких случаях покупка квартиры у такого лица может привести к тому, что сделку легко оспорят в суде, а регистрация права собственности в Росреестре может не состояться.

Даже если продавец не признан недееспособным, но страдает психическим заболеванием (например, алкоголизмом или наркоманией), его осознанность при заключении сделки может быть поставлена под сомнение. Родственники или другие заинтересованные лица могут оспорить сделку, утверждая, что на момент заключения договора продавец не осознавал, что делает.

Особенно важно обращать внимание на таких продавцов, как пожилые люди, которые могут страдать от старческой деменции или других возрастных заболеваний, не всегда заметных окружающим. Такие болезни могут нарушить способность продавца осознавать последствия своих действий, и сделка может быть оспорена в будущем.

Примечание: даже если продавец не состоит на учёте в психиатрических учреждениях (ПНД или НД), это не гарантирует, что он в полной мере осознаёт последствия сделки.

Как проверить продавца на сделкоспособность

Перед покупкой квартиры желательно провести психиатрическую экспертизу продавца, особенно если ему больше 65 лет. В некоторых случаях нотариус может порекомендовать предоставить выписку из ПНД или НД, однако такие справки не гарантируют, что продавец вменяем и полностью осознаёт последствия сделки.

Для более точной оценки рекомендуется обратиться к специалисту-психиатру, который проведёт полное психиатрическое освидетельствование. Это важно, потому что психиатр, в отличие от справки из ПНД, способен точно определить, осознаёт ли человек, что он делает, и способен ли он принимать решения без постороннего влияния. Освидетельствование проводится непосредственно перед подписанием договора.

Процедура обычно занимает от 40 до 60 минут. Врач анализирует психическое состояние продавца, его способность принимать решения и осознавать последствия. На основании осмотра психиатр составит заключение, которое будет содержать:

• Заключение о дееспособности продавца.
• Доказательства отсутствия психических заболеваний, влияющих на способность заключать сделки.
• Копии лицензии врача, диплома и других документов, подтверждающих квалификацию специалиста.

Заключение врача-психиатра позволит покупателю быть уверенным в том, что сделка будет юридически чистой и безопасной. В случае судебных разбирательств это заключение может стать важным доказательством в защиту сделки.

Если продавец отказывается от психиатрической экспертизы, это может стать поводом для серьёзных сомнений. Однако, если человек не скрывает ничего и осведомлён о преимуществах такой процедуры, он с пониманием отнесётся к просьбе о проверке.

Заключение

Проверка дееспособности перед покупкой квартиры — важный шаг для обеспечения безопасности сделки. Психиатрическая экспертиза помогает исключить риски, связанные с недееспособностью продавца, и гарантирует, что сделка будет юридически признана действительной. Особенно важно пройти эту процедуру, если продавец — пожилой человек или если есть сомнения по поводу его психического состояния. Не стоит игнорировать эту проверку: она может уберечь вас от долгих судебных разбирательств и потерь в будущем.