Строительно-техническая экспертиза
В соответствии с договором купли – продажи недвижимого имущества от 2 февраля
2024 года я приобрел нежилое здание по адресу: состоит из производственной части и офисов.
После покупки здания и получения технического паспорта из БТИ, выяснилось, что фактическая площадь здания не соответствует сведениям, указанным в ЕГРН. С учетом изложенного прошу Вас сообщить возможно ли провести в вашем учреждении строительно-техническую экспертизу, указанного здания, по следующим вопросам:
- Соответствует ли фактическая площадь корпуса технического обслуживания и ремонта, назначение: нежилое, этажность 2, общая площадь 2271,5 кв.м., (далее – Корпус) сведениям, указанным в ЕГРН? Если ли фактическая площадь Корпуса не соответствует сведениям, указанным в ЕГРН, определить в чем выраженно данное несоответствие, изменение площади вызвано перепланировкой или реконструкцией? В рамках данного вопроса указать актуальные технические характеристики объекта.
- Определить является ли Корпус, на момент проведения экспертизы, объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно?
- Определить, в границах каких земельных участков находится Корпус? Определить соблюдены ли требования в части отступов от границ соседних земельных участков и строений. Соответствует ли назначение Корпуса виду разрешенного использования земельного (ых) участка (ов), на котором расположен.
- Определить, соответствует ли Корпус на момент проведения экспертизы, нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиПов, ГОСТам, предъявляемым к нежилым строениям, создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушаются ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц? В рамках данного вопроса, в том числе, необходимо указать, нарушают ли выявленные изменения площади Корпуса, указные нормы и правила, создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц?
В случае выявления несоответствий и (или) признаков угрозы жизни и здоровью граждан определить, являются ли они значительными или критическими; возможно ли их устранение без несоразмерных затрат?
- Какой объем работы необходимо произвести, чтобы привести Корпус в соответствие со сведениями, указанным в ЕГРН, какова ориентировочная стоимость таких работ? С учетом ответов на вопрос 3 и 4, является ли проведения работ по приведению Корпуса в соответствие со сведениями, указанным в ЕГРН, экономически и технически целесообразным?
Здравствуйте.
Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».
Благодарим вас за обращение с таким комплексным и технически насыщенным вопросом. Обнаружение расхождений между фактическими параметрами приобретенного здания и сведениями в ЕГРН является серьезной проблемой, требующей всестороннего профессионального анализа. Проведение независимой строительно-технической экспертизы в данном случае — это необходимый и единственно верный путь для установления истинного положения дел, оценки всех рисков и определения правовых перспектив.
Цель и задачи комплексного экспертного исследования
Целью запрашиваемой вами строительно-технической экспертизы является проведение полного технического, геодезического и правового анализа объекта недвижимости. Исследование призвано дать ответы на все поставленные вопросы, которые можно объединить в несколько ключевых блоков: установление точных фактических характеристик и их соответствия данным ЕГРН, оценка капитальности и законности размещения объекта, анализ его соответствия действующим нормативам, а также разработка вариантов решения выявленных проблем. Эта комплексная строительно-техническая экспертиза станет основой для ваших дальнейших действий, будь то обращение в суд, урегулирование спора с продавцом или легализация объекта.
Подробные ответы на ваши вопросы
1. Общие правила, процедура проведения и потенциальные трудности
Процедура проведения экспертизы является многоэтапной и требует привлечения специалистов различных профилей: строителей-техников, геодезистов, проектировщиков.
- Подготовка и правовое оформление: Экспертиза может быть проведена в досудебном порядке по вашему заказу или назначена определением суда. Формируется детальное техническое задание, включающее все ваши вопросы.
- Полевой этап: Эксперты выезжают на объект для проведения визуального и инструментального обследования. Выполняются обмерные работы с использованием высокоточного геодезического оборудования (тахеометров, лазерных сканеров) для определения реальных площадей, конфигурации и координат здания. Проверяются конструктивные элементы, планировочные решения, инженерные сети, выявляются следы перепланировок и реконструкций.
- Камеральный и аналитический этап: Полученные данные сопоставляются с информацией из ЕГРН, технического паспорта БТИ, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), проектными документами (при их наличии). Проводится анализ соответствия объекта градостроительным, противопожарным, санитарным нормам. Оценивается характер связи здания с землей.
- Подготовка заключения: Формируется подробный отчет, содержащий ответы на все вопросы, выводы, фотоматериалы, схемы и, при необходимости, рекомендации по устранению нарушений.
Основные трудности (риски):
- Отсутствие исходной проектной документации на здание, что затрудняет анализ законности произведенных изменений и оценку их соответствия первоначальному проекту.
- Необходимость согласований для доступа на смежные земельные участки для точного определения соблюдения отступов от границ.
- Сложность ретроспективного анализа для установления, когда и кем были проведены изменения, повлиявшие на площадь.
- Противоречия в нормативной базе: Требования норм могли меняться с годами, и необходимо правильно определить, какие из них применимы к вашему объекту с учетом года его постройки и модификаций.
2. Комплект необходимых документов
Для проведения качественной строительно-технической экспертизы необходимо предоставить экспертам копии следующих документов:
- Правоустанавливающие документы: Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН на объект недвижимости и на земельный участок(ки).
- Техническая документация: Технический паспорт БТИ, имеющиеся проектные документы, поэтажные планы.
- Градостроительная документация: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
- Разрешительная документация (если есть): Разрешение на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, акты приемки скрытых работ.
- Иные документы: Акт осмотра здания от продавца (если был), ваша переписка с продавцом по данному вопросу.
3. Стоимость, сроки и как проводится экспертиза
- Стоимость: Ввиду нестандартного объема и сложности задач (геодезия, технический анализ, правовая оценка) стоимость такой комплексной строительно-технической экспертизы будет значительной. Ориентировочный диапазон — от 120 000 до 300 000 рублей и более. Окончательная цена определяется после выезда на объект и оценки объема работ.
- Сроки: Выполнение полного цикла работ занимает от 30 до 60 рабочих дней с момента заключения договора, предоставления документов и проведения полевых измерений.
- Как проводится: Работа выполняется комиссией экспертов. Геодезисты проводят точную съемку здания и его привязку к границам участка. Строительные эксперты анализируют конструкции, планировку, материалы. Юристы-технические специалисты проводят сверку с нормами и готовят заключение. Итогом является документ, который можно использовать в суде или для предъявления претензий контрагенту.
За подробной и точной консультацией, а также для составления детального технического задания и расчета стоимости приглашаем вас в наш офис Союза «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://psiex.ru/contacts